最近一段时间一直在陪单位几个刚毕业的年轻同事看房子，看过城南和铁西多的，也看过东城区多、多的，总体的一个感觉是这半年来许昌的房价上涨还是比较快的。
回来之后和几个编辑在讨论，许昌的房价特别是东城区房价这半年来的一路狂飙，背后支撑的力量到底是什么？真有那么强有力吗？对许昌的发展来说利弊如何？
01从人的因素看
城市发展最重要的因素是什么？是人的汇聚，支撑一个城市发展的最重要动力也是人流的聚集。郑州能够入选国家中心城市，一个重要的原因是背后一亿河南人的流入汇聚。
反观许昌，许昌市域总共常住人口才万，目前依然呈现的是人口流出的趋势。并且下属的禹州、长葛、襄城都是县城建设比较好的县市，还能有多少人流来支持许昌主城区的城镇化发展？
我们来看一组数据，从年到年许昌市结婚人数是一路下滑的，这其中当然有计划生育适婚年龄人群数量变化的原因，但是我们从魏都区年对下降到年的对，也能看出许昌主城区人口的增长速度并没有像我们想象的那么快。
再来看在国内通行的非常看重的一组数据：历年来在校小学生人数变化，从年的44万人开始，一路下滑到年的39.7万人，年才仅有人左右的回升，而对比郑州，业内普遍看好郑州城市发展的重要原因是其近5年，在校小学生人数增加了30%以上。
02房价的构成成分来看
组成房价的内容非常多，从基础地价、工程费用到各项税费、配套费用等，不一而足，这其中最能够拿到明面上的就是地价了。年年底的时候，许昌的媒体报道许昌新区主中心一块地拍出了近年来的地王，每亩折合万，就是建业世和府项目。但是，这个地价真的就是非常高，能够促进许昌房价上涨的因素吗？
从年许昌市公开挂牌出让的住宅用地信息来看，东城区地价在每亩万到万，都集中在新东街区域；老城区一块为每亩万；铁西片区从万到万；城南板块一块为每亩万；新区主中心一块为万；而邓庄组团的空港花城地价只有每亩84万。
而在7年前的年，我们排除位于老城区中心位置的两个不太正常的前两个地块之后，许都公园中央金座的地价为每亩万，新天下地价为每亩万，铁西区的宏伟西雅图地价也达到了万每亩。
我们通过对比会发现，过了7年，许昌土地拍卖市场上的土地供应价格并没有上涨太多，即使是年的地王也仅仅和年的新天下地价差不多。土地价格并不能成为许昌房价近期狂飙的支撑。
当然，我们可以说建安成本增加了，但是从近期全国市场反馈的建材和建筑成本来看，并没有想象中的提高那么快，也更没有这半年来许昌房价提升的速度快。
03从居民收入水平来看在这里我们采用许昌市城镇居民收入水平最高的魏都区来看，年许昌市魏都区城镇居民人均收入元，年为元，增长了47%。同时，根据河南省统计局的数据，许昌市非私营单位的人均收入元，位居河南省第五位，许昌市私营企业人均收入为元，位居河南省第二。目前来看，许昌市城镇居民人均收入的增长应该是支撑许昌楼市房价上涨的最可靠的因素了。
但还有一点需要注意的是，这些数据都是人均。按魏都区这个数据来算，一个普通的3口之家，家庭年总收入就是元，折合每个月.5元。在许昌，夫妻双方每个月都能拿3元工资的，目前许昌居民收入的中位数应该还没有达到这个标准。
04对未来的判断从目前许昌楼市的情况来看，我们依然持和之前一样的态度：延续年下半年开始的热销情形还是有很大可能的，特别是近期入市的楼盘都是比较高调，销售情况都还不错。而许昌乃至全国的房地产市场，基本上都是越上涨购买的热情越高，目前在许昌市场上出现这样的热潮让我回想起年许昌楼市的那股热潮。
但是，这股热潮还能持续多久，还不可预知。这不仅与许昌的楼市发展状态有关，也和整个国家的经济发展趋势密切相关。
05结语可是，即使许昌的收入水平再高，正如习总书记说的：“房子是用来住的，不是用来炒的。”目前许昌楼市还是处在一个放量供应的一个状态，而许昌吸引外来人口的能力还是比较低的，炒高许昌房价的与郑州的大量外地人群不同，还基本上以本地人口为主。因此，在许昌市场上不少购房者都是二次置业甚至多次置业，即使现在东城区部分小区的入住率有所提升，但是带来的是老城区部分住宅的空置。
整体许昌就这么多的人口量，从小学生在校人数和婚姻登记人数反映出来的情况来看，外来流入人口还是处在一个比价少的状态。无论我们的城区摊子铺的有多大，楼房建的再多，还是这些人。只不过是让人从老城区挪到了新城区，整个城市的人口集聚度和经济发展活力还是没有得到实质性的发展。
因此，要想真正实现许昌的扩大城市规模，实现城市的健康发展，就必须以吸引外来人口流入为主要手段。但是目前许昌的楼市，对于周边县市人口和应届大学毕业生来说，门槛是在不断提高的。即使是地产商中骏置业的老总也说：“一个城市有没有未来，有没有创新能力，最核心的一个判断就是应届大学生会不会来到这个城市。如果房价过高，就阻挡了大学生进来，会减少这个城市的创新能力。”我陪着看房子的几个刚毕业的大学生同事，看完房也有些动摇的念头：“想着许昌能够轻松一些，但是收入与房价之间的差距也是如此明显，反倒不如去大城市去搏一搏，房价虽高一些，成功的机遇与概率也要大得多。”
只是，对于地方政府来说，这些都是一个长期行为，对于任期一般只有5到10年的政府班子来说，房地产行业的发展是提升GDP，增加财政收入的最快方法。目前许昌在中轴线、科技广场、芙蓉湖、北海、新元大道东段、邓庄组团等不断进行基础设施投入，目的基本上都是为了服务于房地产业的发展。
由于房价高，做房地产来钱快，过多资金和资源都涌向了房地产业，从而对实体制造业形成了“挤出效应”，经济发展更加畸形。许昌目前的情况已经在朝向这个方向去发展了，未来会如何？我们谁也不知道，这不仅是许昌的问题，也是整个中国面临的问题。
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