近期许昌的房地产行业人士都在疯狂转发一篇许昌铁西现地王，许昌楼市价格将突破一万元每平米的文章，这无疑又是一个推高许昌楼市价格的好理由。那我们就来看看这个地王的情况。
01地王基本情况
5月24日拍出的这块地是铁西片区98-3#地，位于群众路与规划向阳路交汇处东南侧。该地块是原许昌市物资局仓库的一部分，北侧面积更大的98-2#宗地还没有出让，整个地块是已经拆迁完毕的净地。
5月25日，我们专程赶到该地块，对这个铁西地王进行实地探访。
目前该地块位置并不好，向阳路并没有修通，只能通过工农路上的群众路进入。我们可以从上图看出，现在的群众路就是一条宽度不足10米的狭窄小路，对向车辆会车时都得非常小心。道路两侧基本上都是破败的场院。
除了群众路东口有几家停着大货车的物流公司以外，道路两侧基本上都是破败的场院。
这里就是该地块的正门，原来一直是敞开的，物资局家属院的居民经常从这里向南走小路到达许由路。拆迁之后该区域就都封闭起来了。
我们通过一处破损的大门处进入了该地块，面积不算太大，建筑物基本拆除完毕，部分建筑垃圾还有遗留。四周基本上都是破旧场院和老旧居民楼，周边环境算不上好。
群众路目前还是断头路，这里是规划的向阳路与群众路交叉口附近，现在是工农社区的文化小广场。此外规划的向阳路上还有三栋楼需要拆迁，目前还没有任何拆迁的动静。
有评论称该地块南侧邻着运粮河风光带，我们专门到项目南侧的运粮河进行了查看，就是上图的模样（图中右侧就是该地块）。比运粮河新兴路附近的景色要差得远，基本上处于无人管理的状态，两侧基本上没有进行拓宽绿化。
从学区来看，该区域的小学和初中对应的学区分别是市郊碾上小学和许昌市第二十中学，都算不上优质教育资源。
02成交情况
该地块的起始价为万元，经过两个小时的竞拍，最终由许昌物华置业有限公司以万元拍得。地块红线内面积为平方米（24.亩），容积率最大为3.0。按最大容积率计算，建筑面积为平方米，折合楼面价为元/平米，也就是说每平米的土地成本为元。
这个物华置业其实不是许昌本土的房地产开发商，是来自郑州的开发商。母公司是河南物华集团，在郑州目前开发有物华国际项目。年物华集团进入许昌，年其第一个项目工农路新景苑小区一期面世，从一期的两千多到年三期最后一栋的元，赚了一部分。之后在开发区双龙湖南侧开发了澜菲溪岸项目，但是有些生不逢时，进展一直比较缓慢，去年才开始去化速度加快。
该开发商在许昌的口碑要比在郑州的口碑好一些，新景苑和澜菲溪岸的品质还算不错。不过目前物华置业公司存在一个问题，其开发的第一个项目代收的维修基金还没有交齐，按照许昌市当前的规定，是无法办理后续开发项目的各项建设手续和预售许可证的。
03地王之路
从上述情况来看，无论是地块还是开发商，在许昌都算不上非常好，特别是地块目前的周边环境配套和交通状况很不理想，那为什么会拍出每亩将近万元的价格呢？
由于参与该地块竞拍的企业有多家，我们不好去一一咨询这些企业的想法。试着以目前许昌楼市的行情简单分析一下吧。当前许昌楼市可以说非常火爆，无论是去化速度还是售楼价格都是超乎开发商自身预期的，开发商都想趁着这个机会赶紧在楼市旺季捞一笔。
但是目前许昌市的土地拍卖市场有几个特点，首先是一些地块基本上都是提前内定的，比如这次一起竞拍的五一路水泥厂地块就默认是恒达的，比起始价高了万，8分钟就成交了。同样的还有文峰路附近的几个住宅地块，都被裕丰房地产揽入怀中，原因很简单，这些地块原本就是关联企业的，五一路水泥厂拆迁之前就被恒达集团收购了。而其余的净地要么面积较大、要么被巨头看中，土地出让总价超出其承受能力范围，比如去年建业拍得的4.18亿元地块，一般的房地产企业根本没有能力拿出来。
如果出现了个别面积相对较小，总价不高的地块，往往就会成为中小型开发商争抢的热点。舍不得孩子套不着狼，如果在土地价格上不多付出一点，可能连喝汤的机会都没有了。按该地块多万的地价来看，或许比预期的多付出了几千万，但是就目前许昌楼市的情况来看，还是可以保证盈利的，盈利少了总比根本没有机会盈利要强。
当然，由于该地块周边还有体量不小的待出让净地，这次利用小面积、低总价的所谓地王炒作一下，也可能是某些人的如意算盘。多掏个三千万，换取周边数亿元的升值，想想也是很划算的。
04对许昌楼市的影响
我们不太同意该地块必须在元以上才能盈利的说法。虽然目前周边的豫中桂园等楼盘价格已经达到了以上，但是其初期的定价也就在多元，也就是说多个价位基本就可以涵盖土地成本、建安成本以及税费，并且有盈利。去年以来许昌楼市的上涨并不是各种成本的上升带来的，而是各种因素的综合炒作。今年许昌不少楼盘开盘之前价格一直保密，其实原因就是老板们不知道定多少，涨幅太快！
本次所谓地王的楼面价即使高了那么不足一千块，但是结合目前许昌房价的盈利空间，是能够覆盖这一部分成本的。也就是说，即使按当前行情，定价在档位上，该项目也是能够有盈利的。
其次，周边近期所拍出的地块比如延安路附近万山置业地块、五一路水泥厂恒达地块，拍出的价格都不高，仅靠这一个不足5万平米的楼盘恐怕难以担当真正的地王之用。
但是，这次的地王包括整个事件的传播所传达的信息绝对值得我们警惕。目前楼市的行情基本上已经处于一个恐慌混乱的状态，不少地产咨询公司都提供不出多少有价值的信息，开盘价格全靠房地产企业老板拍脑门儿。如果不加以管控，这次的地王有可能引发整个许昌楼市的再次传播式上涨。或许这个小地王就是一个导火索，引导许昌楼市的后续走向畸形发展。
05期待
近期不少大中城市都在吸引人才方面下功夫，甚至不惜降低高学历人才的落户和购房门槛。而许昌作为一个本身没有任何人才竞争力的四线城市，如果任由房价一路狂飙，吸引不了高端人才、也留不住外来人口，留下的可能就只是一栋栋的空房子。
对于走不了的本地人来说，当透支了整个家庭的积蓄付了首付，将年轻人绑在房贷上的时候，整个许昌还会让人满怀希望吗？许昌的GDP是全省第四没错，但是收入水平进入全省第一方阵了吗？位居全省第十位的社会消费品零售总额说明了什么呢？
现在人大会正在许都大剧院进行，我们在满怀希望的展望未来，年我们的GDP总量将达到0亿元。但是，如果我们仍然拿着三四千块的工资，真的面对一万多的房价的时候，GDP又与普通民众有多大关系呢？我们的人民代表们，能否为了我们深爱的这座城市鼓与呼呢？
赞赏
人赞赏
推荐文章
热点文章
