文丨南谷
年的郑州，和去年一样，没有金九银十。大降价已经成为郑州市场的主旋律，远郊垮塌、15%首付、组合贷、送车位，一片兵荒马乱。名门橙邦，特价房已经从14xxx元/㎡降到了11xxx元/㎡。四环内的绿地城，都打出了元/㎡的带装修工抵房，还有首付优惠，分期三年三次。省会郑州，主城区房价开始节节败退的时候，河南三四线地市的房价，正在以“豪”无人性的速度狂奔。01
很多来郑州的年轻人，面对郑州普遍1.5万/平往上的房价，再看看手里的工资，恐怕都会有一个想法：“等钱攒的差不多了，就回老家地市买套房，摆脱社畜角色，过上没压力的生活……”低房价的城市，依然是年轻人的退路。对于老家的房价，近两年很多地产自媒体，都一致以看衰为主：棚改货币化安置，要成为过去，市场正在降温！
小地方人口增长慢，购买力不强，房价已经到顶！
供大于求，地产开发过盛，市场在走下坡路！
省会房产必崛起，地市房产必贬值。干了这碗鸡汤的人，两年前就在着手卖老家房产了。
而现实情况是，年后，在郑州买房置业的大部分人，手里的房子不是滞涨就是折价，而买地市的人，却看着周边的房价蹭蹭往上翻。郑州、洛阳的房价，早早破了万，如今南阳、新乡、开封破万的项目已不在少数，乃至于商丘、安阳这些略显低调的城市，已经有了+甚至是过万的楼盘。看一下年8月份，河南省18城二手房价格变化，以及年涨幅，你会发现，现实世界永远比想象中的更魔幻。数据来源：中国房价行情网制图：商都房谈
17个地级市房价排名，分为五个梯队：
城市房价均价9千+的是：南阳；
城市房价均价8千+的是：濮阳；
城市房价均价7千+的分别是：新乡、信阳、开封、济源、鹤壁、许昌；
城市房价均价6千+的分别是：平顶山、安阳、驻马店、商丘、漯河；
城市房价均价5千+的分别是：周口、焦作、三门峡。濮阳，二手房价格年涨幅10.09%，南阳，房价年涨幅8.32%，就连小城济源，年涨幅都达到了8.38%。
而过去的一年，限购、限售的郑州，房价涨幅仅为0.17%。仅从房产投资角度来看，强者更强，弱者更弱的马太效应，并不一定绝对正确。品牌开发商下沉、交通升级、新区效应的搅动下，河南各地市分化愈加明显。02
房价过万的洛阳，去年二手房价格涨幅7.68%，全省排名第四位。地王的出现、地铁修建、持续高涨的地价持续刺激，洛阳和郑州价差在不断缩小。再看涨幅第一的濮阳。濮阳市区域面积较小，辖5县1区，总面积平方公里，其中市区华龙区仅平方公里。濮阳位于冀鲁豫三省交界，河南最东北的小城，位置偏僻，交通闭塞。通高速、通火车的进度，也是省内最慢的。如今濮阳到郑州仍依靠高速，单程3个半小时，坐大巴车去郑州，要摇摇晃晃耗个四个多小时。未来郑济高铁通车后，濮阳到郑州时间会缩短到半个小时左右。截止年末，濮阳常住人口.04万人，人口还在持续流出。图源：河南楼市网数据研究中心
仅从城市数据来看，濮阳市在河南各地市中属于经济相对疲软，居民消费力相对较弱的城市。为支援油田开发，年，濮阳建市。濮阳因油田而建，因油田而兴，尤其九十年代发展迅速，是河南18地市后起之秀。油田的特殊性和地位，决定在过去很长时间油田人占据着包括教育资源在内最好的城市资源。油田人拥有着比较高的薪资待遇，依然是市区核心消费群体。和“煤炭城”平顶山、鹤壁，“钢铁城”安阳一样，年后的“石油城”濮阳，也迫切面临着自然资源逐渐衰竭后如何进行产业转型升级的问题。濮阳某在建楼盘
濮阳有两个新区，北区水系资源丰富，新盘量大，东区有产业有高铁站，是未来发展重点。年濮北新区一片荒凉，配套还在图纸上，当时房价还在—元/㎡左右徘徊。年、年，随着濮北新修湖区逐步成形，景观带做的更加漂亮，北区房价成了引领濮阳市场潮流的力量，房价开始突破六千，超过七千，奔八而去。年，一线房企项目开盘当天即售罄的情况非常普遍，部分项目甚至有客户抢不到房源而大打出手。建业龙城府、碧桂园铂金时代的房价，开到了元/㎡，依然不愁去化。目前，濮北新房项目价格元/㎡—元/㎡之间，部分高端、低密洋房项目，能够达到元/㎡以上。濮阳北在售项目价格
濮北新区前两年的高端项目，带动房价狂奔，近两年高铁站效应凸显，成为拉动房价的新一轮力量。濮阳二手房市场，还有个独特的现象。濮阳二手房小区标价图源：濮阳房产
因优质教育资源过于集中，濮阳市民对学区房的追逐，愈发白热化。市区一中、一小学区房，房龄已超过30年，价格却能炒至1.7万一平，附近带普通学校的老小区，8千9千的标价，也能把一众新房按在地上摩擦。03
和濮阳一样，南阳，也是个人口流出城市。基本1年涨元/㎡，是人口大市南阳的正常操作。提起来房价，南阳人能和你连续吐槽数个小时。去年4月份和5月份，南阳房价同比涨幅，默默地拿了全国第一。年元/㎡，到年的元/㎡，五年间，南阳房价翻倍。年均增长幅度，25%。河南南阳高新区
南阳位于河南省西南部、豫鄂陕三省交界处，全市现辖2行政区、4个开发区、10个县。总面积2.66万平方公里，.16万人(年)，在河南省17个地级市中面积最大、人口最多。根据南阳楼市网数据，南阳宛城区热销的10个楼盘，均价在—元/平方米；高新区2个楼盘，均价在—元/平方米。年南阳中心城区31个在售楼盘价格变动
来源：南阳楼市网
去年中心城区31个在售楼盘，均价已经达到元/㎡，项目普遍性地边卖边涨。南阳自身硬件不差，郑万高铁已开通，宁西高铁、呼南高铁在建，南阳目前是河南除郑州外，唯一拥有高铁、机场、高速集中建设的城市，CBD区域的建设，也将会聚集现代金融、科技服务、总部经济、高端商贸等职能。还有一方面，烂尾楼频出，优质房源稀缺，也是南阳房价上涨的原因。年开始，不少知名房企，看中了南阳房地产市场存在的潜力，带来了它们的产品和理念，重新点燃了南阳房地产市场。去年6月份，住宅地块G-53在经过长达3个半小时、轮的“厮杀”之后，被南阳三川置业收入囊中，折合单价万元/亩，溢价率.7%，楼面价高达元/平方米。今年7月份南阳土拍
今年7月份，近3个小时的激战，轮的竞价，正商以万元总价摘得南阳G-17地块，折合每亩单价万，溢价率.6%，楼面价元/㎡。+的楼面价，已经是郑州四环内的土地价格。房价还会继续上扬，但从市场供需层面来看，我们无法预测，南阳房价火箭般的上涨速度，能持续多久。8月份，南阳库存量为万平方米，去化周期25个月。去库存压力，不亚于郑州。
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济源，据说是房价和GDP偏离最多的城市。年，房价涨幅高达8.38%，全省第二名，GDP仅仅有亿，总量河南省倒数第一。但是，比总量就太牵强了，济源比较喜欢展示自己的平均值。济源年人均GDP为9.38万元人民币，约合1.36万美元，远高于年全国人均GDP水平（约合1.03万美元），在全省排名第二，仅落后于郑州。作为河南唯一一座没有下辖县区的省辖市，从经济能力上看，济源是与巩义、荥阳、新密、登封、禹州等相接近的城市。济源市济源并不缺乏产业支撑，冶金、煤炭、电子、饮品，都有强势企业支撑，是一座典型的工业城市。
不过，烂尾楼，在济源也是大家司空见惯的东西，也是让市民很受伤，前几年购房信心大挫，房价整体水平全省垫底。年，济源某现房销售已两年的项目
年之后，和南阳房价上涨逻辑相似，品牌硬、产品力强的开发商入驻，打破了低沉的市场氛围。大开发商，也有大开发商的玩法，比如大规模宣传和交定金享优惠活动，让几千家客户成为意向客户，开盘摇号选房，营造抢房盛况。济源，终于追上了其它地市房价上涨的步伐。05
去年，是地市地王频出的一年。洛阳“地王”折合单价万/亩，楼面价破+，房价进入+时代！
南阳“地王”折合单价万/亩，楼面价破+，房价进入+时代！
紧随其后的是漯河的地王、新乡的地王、周口的地王、许昌的地王……
安阳建业，房价1.5万一平，商丘日月湖畔的建业天筑，大平层产品，地价高达万/亩，带装修交付，每平售价1.4万起。有的人说，经济水平、人均收入，决定了城市房价的天花板。按照均价1万计算，平的房子，万的总价，30万的首付，4+的月供，是最保底的计算。个人承担起这样的房贷，每月工资总和需要大于元才合理。根据《年河南省主要地市就业人员年平均工资》来看——年河南各地市薪资水平
大家都很惨，三五千的水平，谁也不比谁多。省会城市郑州，在调控高压下，不敢乱动，河南地市却躲在暗处，一路高歌猛进。三四线的房价，似乎没有天花板。地市地王产品，类似于郑州北龙湖，并不是针对普通收入人群，而是有改善需求和一定资金实力的客群。收入，会被平均，房价，也会被平均。老家的房价均值，在高段位产品的引领下，一点点攀升，“回家置业”的退路，也在收窄。冷眼看待，按需购房，才是无招胜有招。
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