投实消息：5月18日，国土资源部发布批复，原则同意《河南省许昌市关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案》（以下简称《实施方案》，全文附后）。要求结合试点地区工作实际，进一步研究、探索、完善试点的配套措施，加快推进试点工作。
《实施方案》提出，通过改革试点，建成许昌市及所属县（市）土地二级市场交易平台，形成一个较为完善的土地二级市场交易体系，建立健全配套的土地二级市场交易规范，力争建成具有许昌特色、能在河南省推广、对全国试点工作有一定借鉴意义的土地二级市场交易模式。
《实施方案》明确，试点的范围为许昌市全市范围内的国有建设用地使用权的转让、出租和抵押，重点针对土地交易，以及土地连同地上建筑物、其他附属物一并交易的情况。
《实施方案》提出完善国有建设用地使用权转让机制，各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资等以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附属物所有权应一并转移。
按照“稳基数、提标准”的原则，充分发挥税收对经济的杠杆调节作用，在地方权限内，探索差别化的税费政策。增加土地持有环节保有成本，对闲置和低效利用土地，国土部门从高足额征收土地闲置费。
完善国有建设用地使用权出租机制，国有建设用地使用权出租的形式包括使用权人将土地使用权直接出租和地上建筑物出租导致的土地使用权一并出租。以出让(租赁)方式取得的国有建设用地使用权出租的，在不违反法律法规和出让合同约定的前提下,充分利用市场交易平台,促进其出租交易。以划拨方式取得的国有建设用地使用权出租的，土地使用权人持不动产权证书或其他合法证件，经市（县、市）人民政府批准，国土部门办理出租备案，并按照有关规定上缴应缴的土地出让收入。
完善国有建设用地使用权抵押机制，债务人或第三人以不转移对国有建设用地使用权的占有作为债权的担保，进行融资或其他民事活动的土地交易行为。放宽对抵押权人的限制，金融机构、企业、自然人均可作为抵押权人，申请办理抵押登记。探索允许营利性的养老、教育等社会领域机构以有偿取得的土地、设施等财产进行抵押融资，进一步激发社会领域投资活力。
《实施方案》要求，搭建许昌市土地二级市场交易平台，建立与工作职能相适应的交易机构工作场所；建设许昌市土地二级市场信息系统，抓好供需模块、网上交易模块、审核和监管模块、数据共享模块等四个模块的集成；根据土地取得方式的不同，分类制定许昌市土地二级市场交易流程和审核办法，明确事前、事中、事后的管理模式。
《实施方案》还提出建立交易价格监测监管制度，转让价格明显低于或高于市场价格的，交易机构提出交易预警或依据有关政策法规进行干预。具备土地收储条件的，启动政府收储机制。土地使用权抵押价值明显高于市场价格的，交易机构向抵押人、抵押权人发出交易预警并依据有关政策法规进行干预。
在组织实施方面，《实施方面》明确自方案获批至年8月为组织实施阶段，组建许昌市土地二级市场交易机构，组织许昌市所属县（市）开展试点；向国土资源部上报年试点工作年度进展报告，制定土地二级市场交易规则体系并组织实施。年12月前试点工作完成，全面总结试点工作经验成效。
根据国土资源部2月9日发布的《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》，选择转让、出租、抵押等交易量较大且不动产登记工作基础较好的大、中城市做为二级市场试点，涉及30个省（区、市）的34个市县（区），试点将在年底前完成。其中，28个试点地区开展国有土地二级市场试点，6个地区开展国有和集体土地二级市场试点。点击标题查看《两大红包！许昌市入选土地二级市场试点重大市政工程领域PPP创新工作重点城市》
国土资源部关于河南省许昌市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案的批复
国土资函〔〕号
河南省国土资源厅：
你厅报送的《河南省许昌市关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案》（以下简称《实施方案》）收悉。经国土资源部审核同意，现批复如下：
一、原则同意《实施方案》。请按照党中央、国务院关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的有关精神和要求，依据《国土资源部印发〈关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案〉的通知》（国土资发〔〕12号），结合试点地区工作实际，进一步研究、探索、完善试点的配套措施，加快推进试点工作。
二、要坚持市场经济改革方向，突出市场配置资源的决定性作用，同时要更好的发挥政府作用，全面落实“放管服”总体要求。以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为核心，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产登记为基础，着力构建完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系。建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场。
三、在土地二级市场建设过程中，要进一步强化服务意识，优化交易流程，精简审批环节。在依法履职的前提下，应着力减少前置审查，加强事中事后监管，提高办事效率，方便群众办事。
四、要加强组织统筹，强化沟通协调，按照《实施方案》提出的试点任务，积极推进各项政策措施落地。要突出试点的探索创新和示范带动作用，形成一批可复制、可推广的试点成果，汇总一批典型案例，为修改完善相关法律法规提供支撑。试点过程中，要及时将土地二级市场交易的监测监管数据通过部土地市场动态监测与监管系统上报。
五、试点期间，国土资源部将会同有关部门适时赴试点地区调研督导，协调解决试点过程中遇到的问题。在试点过程中发现的重要问题和成功做法，请及时报告。
年5月18日
附件：
河南省许昌市关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案
按照党中央、国务院的决策部署，根据《国土资源部关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》要求，制定本实施方案。
一、总体要求
（一）指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，按照党中央、国务院决策部署以及国土资源部、河南省人民政府试点工作要求，以促进土地要素流通顺畅为核心，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产登记为基础，以土地一、二级市场联动为抓手，与城乡规划、土地利用总体规划及相关产业规划相衔接，着力构建完善的土地二级市场规则，健全服务和监管体系，提高节约集约用地水平，为建设实力许昌、活力许昌、魅力许昌，在全省率先全面建成小康社会提供用地保障。
（二）基本原则。
把握正确方向。坚持市场经济改革方向，突出市场配置资源的决定性作用，全面落实“放管服”总体要求，强化监管责任，建立我市完善的现代市场体系和规范的土地二级市场。
尊重市场规律。把市场主体在公开、公平、公正的市场环境下进行交易作为前提条件，以促进土地要素顺畅流通为核心，发挥政府在制定交易规则、保障公平竞争、加强监督管理、维护市场秩序、弥补市场失灵等方面的作用，进一步提高资源配置效率。
增强服务效能。以规范服务为核心、以效能提升为重点、以高效便民为目标，实施标准化管理运行的新模式，达到“服务质量目标化、服务方法规范化、服务过程程序化”，实现从制度化管理向标准化管理的提升。优化交易流程，降低交易成本，提高办事效率，方便群众办事。
突出规范创新。抓住二级市场是一级市场的延伸这一主旨，坚持一、二级土地市场联动改革，通过完善二级市场，促进一级市场合同履约监管。
注重改革协同。注重与不动产统一登记、土地动态市场监测与监管、土地利用动态巡查、国有建设用地使用权网上交易系统协同，加强部门协作与信息共享，形成改革合力。
维护合法权益。充分尊重权利人意愿，保障市场主体合法权益。切实维护土地所有权人权益。
（三）试点目标。按照产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全土地二级市场建设总体目标和要求，通过改革试点，建成许昌市及所属县（市）土地二级市场交易平台，形成一个较为完善的土地二级市场交易体系，建立健全配套的土地二级市场交易规范，力争建成具有许昌特色、能在河南省推广、对全国试点工作有一定借鉴意义的土地二级市场交易模式。
（四）试点范围。试点的范围为许昌市全市范围内的国有建设用地使用权的转让、出租和抵押，重点针对土地交易，以及土地连同地上建筑物、其他附属物一并交易的情况。
二、试点的主要内容
（一）完善交易机制。
1.完善国有建设用地使用权转让机制。
国有建设用地使用权转让形式。各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资等以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附属物所有权应一并转移。
国有建设用地使用权转让条件。以划拨、出让、作价出资（入股）和授权经营等方式取得的国有建设用地使用权转让的，应取得不动产权证书，同时应根据不同的土地权能分别满足以下条件:
划拨国有建设用地使用权转让的，转让后的土地用途符合《划拨用地目录》的，划拨国有建设用地使用权人已完成《划拨决定书》约定的土地开发利用相关事项，或地上建筑物符合城市规划要求，经市（县、市）人民政府批准，重新下发划拨决定书，明确新的划拨国有建设用地使用权人的用地要求；不符合《划拨用地目录》的，符合城市规划要求，经市（县、市）人民政府批准，由受让方依法依规足额补缴土地出让金后，办理转让登记。
出让国有建设用地使用权转让的，应按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金并取得不动产权证书；房屋已建成的，应持有不动产权证书。涉及改变土地出让合同约定土地用途的，应取得出让方和城市规划部门同意，经市（县、市）人民政府批准，由受让方依法依规足额补缴土地出让金，办理转让登记。
作价出资（入股）方式和授权经营方式取得国有建设用地使用权转让的，可参照以出让方式取得的国有建设用地使用权转让规定。
国有建设用地使用权分割转让。国有建设用地使用权分割转让的，应符合整体转让的前提条件。划拨国有建设用地使用权的分割转让，分割后的各宗土地符合城市规划要求,地上有建筑物的,符合城市规划单独利用条件，继续划拨使用的，参照整体转让政策。出让国有建设用地使用权的分割转让，完成开发建设的，项目单位结合现状建设情况提出分割申请。未完成开发建设的，项目单位按照“统一规划、综合平衡、整体控制、配套统筹”的原则，提出分割申请。经发改、国土、规划等部门会商综合确定，分割后的各宗土地符合规划要求,地上有建筑物的符合基本单元条件，土地出让合同约定的权利义务明确给分割后的受让人承担。
通过实施差别化税费政策,促进存量建设用地使用权的转让、流通。按照“稳基数、提标准”的原则，充分发挥税收对经济的杠杆调节作用，在地方权限内，探索差别化的税费政策。增加土地持有环节保有成本，对闲置和低效利用土地，国土部门从高足额征收土地闲置费。
2．完善国有建设用地使用权出租机制。
国有建设用地使用权出租的形式。包括使用权人将土地使用权直接出租和地上建筑物出租导致的土地使用权一并出租。依据使用权人的权能不同分为：以出让(租赁)方式取得的国有建设用地使用权出租和以划拨方式取得的国有建设用地使用权出租。
以出让(租赁)方式取得的国有建设用地使用权出租的，在不违反法律法规和出让合同约定的前提下,充分利用市场交易平台,促进其出租交易。
以划拨方式取得的国有建设用地使用权出租的，土地使用权人持不动产权证书或其他合法证件，经市（县、市）人民政府批准，国土部门办理出租备案，并按照有关规定上缴应缴的土地出让收入。划拨国有建设用地使用权人未经批准直接出租的，依托不动产登记及工商、税务等平台信息，加强动态巡查，及时发现问题，追缴土地收益。
3.完善国有建设用地使用权抵押机制。
国有建设用地使用权抵押。债务人或第三人以不转移对国有建设用地使用权的占有作为债权的担保，进行融资或其他民事活动的土地交易行为。
放宽对抵押权人的限制，金融机构、企业、自然人均可作为抵押权人，申请办理抵押登记。
充分利用交易机构信息平台，定期发布企业、自然人的资金需求信息。
探索允许营利性的养老、教育等社会领域机构以有偿取得的土地、设施等财产进行抵押融资，进一步激发社会领域投资活力。
（二）创新运行模式。
1.搭建许昌市土地二级市场交易平台。建立与工作职能相适应的交易机构工作场所，抓好综合接件、现场接件、网上申报材料的受理等业务，开展土地交易信息发布、归集、查询、统计、推介等活动，做好与不动产登记平台等信息系统的数据衔接，为国有建设用地使用权交易提供“一站式”服务，履行事中事后监管职责。
2.建设许昌市土地二级市场信息系统。抓好四个模块的集成：供需模块，建设供需信息集中展览、推介，尝试与全国更具影响力的展览推介平台对接，为土地二级市场主体提供更好的推介服务。网上交易模块，通过竞价交易和撮合交易等公开交易方式，拓展交易受众、发掘交易价值、提升交易公平性，充分实现市场定价、公平定价。审核和监管模块，引入经纪、评估、测绘、公证、担保、金融等社会第三方机构，通过中介机构为土地交易提供客观的价格尺度和咨询服务。数据共享模块，实现与不动产登记系统、电子政务办公系统、土地市场动态监测与监管系统、国家诚信体系系统的数据共享。
3.制定许昌市土地二级市场交易流程、交易示范格式文本。根据土地取得方式的不同，分类制定交易流程和审核办法，明确事前、事中、事后的管理模式。
4.土地二级市场交易与不动产登记衔接。建立信息互通共享机制，确保业务办理的连续、便捷和高效。创新“并联办理”模式，对国有建设有地使用权交易、税收和不动产登记业务流程全面整合，土地交易机构、税务机构、不动产登记机构在土地二级市场交易大厅设置联合服务窗口，进行“一站式”并联办理，减少群众办理业务时间，确保“一个窗口进、一个窗口出”。创新“集成办理”模式，通过业务整合、精简环节、数据互联共享，将土地交易、税收和不动产登记业务内部集成，完成土地交易、税收后将信息传送到不动产登记机构，登记机构确认发证，做到数据多“跑路”，群众少跑腿。
（三）健全服务体系。
1.培育和规范中介组织。建立土地二级市场服务体系和符合职业化、正规化、社会化、网络化、专业化、现代化要求的中介服务队伍，为土地交易提供咨询、估价、经纪等服务。中介机构根据其诚信执业、专业技术水平、备案或信用等级等，分别承接不同的业务。倡导诚信经营，对违法违规的中介机构和从业人员，公开曝光并列入失信企业名单。
2.做好咨询和调解服务。发挥交易机构的信息发布权威优势，做好土地交易信息咨询服务，提供土地法律、政策咨询服务，调处矛盾、化解纠纷，为土地二级市场营造良好的交易环境。
3.提高办事效率。围绕“高效、便民、廉洁、规范”的服务宗旨，优化办事环境，简化办事流程，压缩办事时限，使群众在办理交易过程中顺畅有序。
（四）加强监测监管。
1.建立和完善统计监测分析制度。土地二级市场交易机构定期统计分析土地交易数据，及时向市（县、市）国土资源部门报送交易信息，国土部门及时上报月、季度、年监测分析报告，为土地市场的宏观调控提供数据支撑。
2.建立交易价格监测监管制度。
土地转让价格监管。转让价格明显低于或高于市场价格的，交易机构提出交易预警或依据有关政策法规进行干预。具备土地收储条件的，启动政府收储机制。
土地抵押价值监管。土地使用权抵押价值明显高于市场价格的，交易机构向抵押人、抵押权人发出交易预警并依据有关政策法规进行干预。
3.建立合同履约监管制度。严格按照《许昌市国有建设用地供后监督管理办法》有关规定，由土地受让人继续按照出让合同或划拨决定书的约定进行建设，纳入宗地所属辖区的供后巡查监管体系，并承担《出让合同》或《划拨决定书》约定的违约责任。
（五）强化部门协作。
1.加强部门联动。在许昌市土地管理委员会、许昌市国土资源保障工作联席会议基础上，建立许昌市土地二级市场试点工作联席会议制度。将试点工作中遇到的问题、政策瓶颈、解决措施等提交联席会议研究具体的解决方案。
2.加强涉地司法处置衔接。对于司法处置涉及国有建设用地使用权转移的，国土部门定期与人民法院沟通，主动提供所涉不动产的权利状况。同时进一步建立涉地司法处置的衔接协作机制，妥善处置涉地案件。
3.加强涉地国有资产处置衔接。国土部门加强与市财政部门的沟通，进一步建立国有资产土地处置的衔接协作机制。
三、试点工作的组织实施
（一）组织领导。为稳妥有序推进试点工作，经许昌市人民政府第次常务会议研究,成立了许昌市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作领导小组，领导小组下设办公室，具体负责试点工作的研究、组织和统筹协调等日常工作。
（二）工作机制。共同责任机制。建立试点工作领导小组联席会议制度，共同负责试点工作的推进。
督查督办机制。制定试点工作路线图，对试点工作各阶段工作任务分解量化，实行督查通报制、重点工作跟踪督办制及责任追究机制。
容错纠错机制。试点工作实行封闭运行，确保风险可控。营造勇于创新、积极履职、敢于担当、合理容错的良好氛围,树立和强化为创新者容、为担当者容、为实干者容的鲜明导向。
联合协作机制。鼓励在信息化建设、地价体系完善等领域，与专业机构合作，联合开展攻关克难。
（三）职责分工。本试点工作由市国土局牵头，市编办、法制办、金融办、财政、发改、国税、地税、规划、住建、工商、行政服务中心、公共资源交易中心、机关事务管理、人行许昌中心支行、银监等部门和单位以及人民法院，根据试点工作的开展情况，履行职责分工。
（四）组织实施。
1.启动部署阶段（年2月?——实施方案批复）。拟制试点工作实施方案、说明和调研报告，分别报许昌市政府、河南省政府、国土资源部审查批准。成立许昌市级试点工作领导机构和办事机构，并组织运行；成立河南省国土资源厅技术指导组；梳理许昌市土地市场建设规章制度，开展土地二级市场调研，形成调研报告；及时向省政府、国土资源部报告工作进展情况。
2.组织实施阶段（实施方案批复——年8月）。召开全市试点工作动员大会；组建许昌市土地二级市场交易机构，组织许昌市所属县（市）开展试点；向国土资源部上报年试点工作年度进展报告，制定土地二级市场交易规则体系并组织实施，研发土地二级市场信息系统，严格划拨土地监管，加强对一、二级土地市场整体调控。
3.评估验收阶段（年8月——年9月底）。组织专家组对试点工作进行评审；向国土资源部上报试点工作总结报告，试点工作成果（包括土地二级市场交易管理办法或规则、土地二级市场交易的典型案例、相关配套文件等）；总结政策实施效果，提出相关法律法规的修改建议。
4.总结表彰阶段（年10月——年12月）。全面总结试点工作经验成效，对试点工作表现突出的单位、个人给予表彰。
（五）保障工作。河南省国土资源厅组成专家指导小组，及时指导解决试点工作中遇到的政策问题。许昌市成立试点办公室，专职负责试点工作。市领导小组成员单位指定一名负责人作为联络人，与市试点办进行工作对接，试点办公室根据需要适时组织联席办公。同时成立试点攻关与协作小组，针对试点中遇到的重点难点问题组织攻关。许昌市财政部门将试点工作的经费纳入财政预算，确保试点工作的顺利开展。
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