根据近日许昌市地方税务局发布的消息，许昌市二手房交易的税率已经进行了调整，原个税基本都是执行交易现值全额的1%，以后将全面调整为房屋原值与现值差额的20%。
01个税计税方式调整
其实官方发布的消息都是相关的法律法规早就已经规定的，这次的消息只是一个再次重复。但是重点在于契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。
对于二手房交易的个人所得税，法律规定的一直有两种计税方式。一种叫做核实征收，也就是说你卖这套二手房比你买的时候高出的这部分，乘以20%，就是应纳税额度。另一种叫做核定征收，如果你没有提供当初买房时的发票等资料，则按照你卖房金额的1%来征收个税。
举个例子，小明在魏文路以60万元购买了一套房子，随后他要以80万元的价格出售这套房子。按照核实征收的方法计算，差不多要缴纳（80-60）*20%=5万元的个税；如果按核查征收的方式计算，则只需要缴纳80*1%=元的个税。（上述计算只作为大致演算，实际计算中的应该为(房产现值-房产原值-契税-住房装修费用-住房贷款利息-公证费-其他合理费用-转让过程中缴纳的各项税费等)×20%）
对比之下，核查方式要低的多，而此前许昌市对这方面没有进行严格的要求，一般都是按照那个方式税少进行选择，因此很多二手房交易者在交易时都声称丢失了购房发票、契税发票等凭证，按照核定方式进行纳税，能够少缴纳数万元的个税。
但是，从即日起，随着税务系统的内部升级联网，只要税务系统中能够查询出原纳税额度的，则必须按照核实征收方式来计算，将严格按照差额的20%来征收。年之前查询不出原有纳税额度的，则仍然可以按照1%来缴税。
02征收的法律依据
实际上，按差额的20%征收个税并不是新鲜玩意儿，北京一直以来就是这个标准，其法律依据为：《中华人民共和国个人所得税法》第六条第五款：财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》：税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
如果符合“满五唯一”的要求的话，则可以免征个人所得税。即原房主夫妻在河南省内只有这一套住房、并且房产证或契税完税凭证满5年以上，两条同时满足，则免征。
此外，继承、亲属赠予、夫妻离婚财产分割等情况也是可以免征个税的。但是需要注意的是，这些方式取得的房产，再次出售的时候，仍然是要缴纳个人所得税的。
对于购买二手房后再次出售的，满五唯一的标准也是要重新计算的，比如你在年购买的二手房，满五年的标准是从年开始计算。（对于再次出售的能否享受满五唯一，以及所有税务计算方式，均以税务部门细则为准，本文不作为相关依据）
03市场影响
在该政策出台的第一时间，就有读者向我们咨询该政策的影响。其实对于整体市场的影响，它是综合性的。
首先，二手房交易的税费成本大大提升了。除了上述的个人所得税之外，还有二手房屋增值税、二手房土地增值税（两者2年以上免征）、城市维护建设税、教育附加、地方教育附加等税费。近两年许昌市房价大涨，不少获利匪浅的房主在交易时，按照差额纳税，部分房源的差额达到了40万以上，仅税费就比原来多了10万以上。
虽然这笔费用一般都是买房者支付，但是对于二手房的行情是一个巨大的影响。毕竟凭空多出来的数万元，对于二手房的购买者来说，是较难接受的。而且满五唯一，一下子就把免税的房源推到了年，要知道近年热门楼盘都是15、16、17这三年集中出炉的。
对于二手房的价格影响来说，是多重的。受到新政影响的次新房源，想要出手，则必定是要让出一部分的利益的，原房东收益降低。而符合满五唯一条件的房源，预计则会有一定幅度的上扬，但受限于房龄时间较长，涨幅不会大，而且长期持有满5年房源挂牌出让的，也基本上都不是唯一住房。
对于一手房价格而言，也是双重因素。利好因素是：新政实施后次新房源的价格远高于一手新房价格，部分二手房潜在消费者将被挤压到新房市场。利空因素则是：满五唯一大大限制了想要短线炒房人群的意愿，炒房难度增大了。而且对于希望进行置换改善人群来说，也是一个障碍，毕竟要想符合满五唯一的条件出售现有住房，要么先卖房再买房，要么先离婚再买房。
注：以上数据含县市区，年许昌市谋划总数为套。
同时，观察许昌市年的棚户区改造项目也会发现，有了明显的差异。相比年大比例的货币化安置，年省住建厅已经批准的棚改项目中，实物安置已经占到的80%左右的比例，持币大幅进入新房市场的棚改项目村民相对也会减少。
04结语
总体而言，要想短线炒房获利，今后越来越难了，并且这个政策今后应该会是一个长期执行的政策，没有重大调整则很难取消。这也是我们此前一直强调多余的二手房要赶紧出手的原因。
对于许昌的未来发展有信心的房产投资者而言，则要做好长期持有的准备，一方面获利空间缩小，另一方面出手难度也将增大。
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